Ajankohtaista

Korkeimman oikeuden ratkaisu koskien kiinteistökaupan purkamisen edellytyksiä

By helmikuu 1, 2016 No Comments

Korkein oikeus on linjannut kiinteistökaupan laatuvirheeseen perustuvaa kaupan purkamisen edellytysten täyttymistä 7. syyskuuta 2015 antamassa ratkaisussaan. Kyseinen ennakkopäätös linjaa ostajan oikeuksia purkaa kiinteistön kauppa kiinteistössä kaupantekohetkellä olleiden laatuvirheiden perusteella. Lisäksi korkeimman oikeuden ratkaisu poikkeaa aiemmasta oikeuskäytännöstä, jonka mukaan purkuedellytys katsotaan täyttyneeksi, kun korjauskustannusten määrä on vähintään 40 % kauppahinnasta.

Tapauksessa oli kyse kiinteistöstä ja sillä sijaitsevasta 1950-luvulla rakennetusta asuinrakennuksesta, jotka tapauksen kantaja oli ostanut 68.000 euron kauppahinnalla. Ostajalle oli kaupan jälkeen käynyt ilmi, että rakennuksessa on laajoja kosteusvaurioita. Ostaja vaati kanneteitse kaupan purkua laatuvirheeseen vedoten ja esitti lisäksi asiantuntijaselvityksen vahinkojen korjaamisen hinnasta.

Maakaaren 2 luvun 17 § 1 momentin 5 kohdan mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, mikäli se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioiden perustellusti edellyttää. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, purkaa kauppa.

Korkeimman oikeuden mukaan ratkaistavaksi tuli se, minkälaista virhettä voidaan pitää olennaisena jotta kiinteistökauppa voidaan purkaa. Lisäksi olennaisuuskynnyksen arvioinnin tulee perustua kokonaisharkintaan. Tähän liittyen korkein oikeus katsoi osan tapauksessa olevan kiinteistön vaurioista olevan niin huomattavia, että kiinteistö tuli korjata jotta se olisi jälleen asuttavissa. Lisäksi virheiden korjauskustannusten katsottiin olevan suuruusluokaltaan niin merkittävät ja olennaisesti suuremmat verrattuna siihen, mitä ostaja oli voinut kauppaa tehtäessä otaksua joutuvansa maksamaan rakennuksen korjauskuluina. Ottaen huomioon myös suuriin korjauskustannuksiin liittyvät epävarmuustekijät, oli kiinteistön virhettä pidettävä olennaisena ja peruste kaupan purulle on muodostunut.

Korkeimman oikeuden mukaan korjauskustannusten lopullista määrää ei voitu riittävällä varmuudella arvioida, joten ostajalla on perustellusti oikeus valita joko rahamääräinen hinnanalennus tai kiinteistökaupan purku. Ratkaisussa todettiin purkamisen edellytyksenä voitavan lähtökohtaisesti pitää sitä, ettei kauppaa olisi edes alennettuun hintaan syntynyt, mikäli virhe olisi alun perin ollut ostajan tiedossa.

Linkki korkeimman oikeuden ratkaisuun KKO:2015:58

http://korkeinoikeus.fi/fi/index/ennakkopaatokset/precedent/1441351157214.html